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大发时时彩计划稳赢版去年盈利逊预期   2019年03月21日 21:58

原标题: 中国买家雄霸美国海外购房者首座:资金从哪里来?

几个名牌皮包、几件名牌大衣、出国几日游等似乎已经不能满足这些国人提升生活品质的欲望了,海外购房正在成为中国“上中产”阶层心目中的新奢侈品。

据美国房地产经纪人协会(NAR)最近发布的《2017年美国住宅房产外国买家报告》(简称《报告》),在2016年4月~2017年3月的统计周期内,中国成交金额超过加拿大、英国、墨西哥和印度,继续保持美国海外购房群体中的“第一大买家”地位。

据全球中文海外房产平台居外网的最新时时彩大发网址是多少报告,去年中国人海外各国购房花费首次突破1000亿美元,美国作为中国人首选的海外购房目的地,约占其花费的三分之一。

现今在中国社会有这么一种人群,他们大约属于这个社会的“上中产”,有相关出国经验或者未来出国意向,具备一定的投资意识;他们大多是外企高管、私营业主,或者从事金融、高看蠓⑹笔辈什欢ㄎ患记善技等行业,年薪百万以上;他们也许希望后代可以接受海外教育,甚至移民海外;他们开始抛售位于北上广市中心的那些陈旧、狭小、昏暗的公寓房,梦想着入手位于广阔美国腹地的那些崭新、宽敞、明亮的别墅房。

几个名牌皮包、几件名牌大衣、出国几日游等似乎已经不能满足这些国人提升生活品质的欲望了,海外购房正在成为中国“上中产”阶层心目中的新奢侈品。这意味着,海外购房不再只是富豪们的专利,越来越多的上中产阶层也具备了海外教育、移民和投资的能力。

〈蠓⑹笔辈什慰尖资金出口

从洛杉矶市中心南行80公里,丁零在驾驶汽车40分钟后驶进了他位于尔湾市(Irvine, California)的家。他的EB5签证已于2016年6月份获批,预计在2018年拿到绿卡,得知获批消息四个月之后,他用43万美元(约290万人民币)全款购置了这套130平米的连体小别墅。

生于80年的丁零,从事通信工程技术类相关职业,被朋友称为“上海小克勒”。他对资产管理很有一套,这套房子是他这些年自己赚出来的。对丁零来说,海外购房并不是一时兴起,而是金融危机之后就有的想法。他对经济观察报回忆道,当时的外汇管制还没有现在这么严格,他有意识地每年换汇,并积累多次的旅游消费,以时间换空间。

怎样找到资金的出口?买房客吴帆对经济观察报表示,通过每年5万美元的多年换汇积累,以及充分大发网极速时蚀蠓⑹笔辈始苹嘲姹彩开奖号码利用家人的换汇额度筹集资金,再在美国申请一个银行的境外账号,比如汇丰银行,然后通过自己在国内的汇丰银行账号,逐渐将资金分批汇出境外即可。

2007年2月,中国国家外汇管理局发布的《个人外汇管理办法实施细则》中规定,对个人结汇和境内个人购汇实行年度总额管理。年度总额分别为每人每年等值5万美元。同时,无论通过银行柜面还是通过网银、手机银行等电子渠道办理购汇业务,均需要填写《个人购汇申请书》,该申请书对个人购汇用途作出了详细分类。

在《个人购汇申请书》规定的境内个人办理购汇业务时的6项“禁令”中,其中第5项规定,不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。除规定的渠道外,居民个人购汇只限用于经常项目下的对外支付,包括因私旅游、境外留学、公务及商务出国、探亲、境外就医、货物贸易、购买非投资类保险以及咨询服务等。

条例的趋严,无疑增加了房屋买家换汇转移过程中的复杂性,同时也增加了中国买家筹集资金的时间成本。此后,又一定程度上波及了当地的卖家。他们正在从不接受贷款这种形式到倾向于接受贷款。来自加州的卖家西蒙斯对记者表示,这一两年的变化,使他对于现金交易感到并不踏实。去年,他曾与一位中国买家谈好了一栋价值40万美元的房屋交易,中途因为资金无法到位,最后竟不了了之。西蒙斯对经济观察报说,当时对方已经交了定金,但是由于资金管制,剩余的钱汇不出来,这桩双方都满意的交易只好宣告流产。“买家向银行贷款的话,在信用上可以大发时时彩玩法做个保障。”西蒙斯说。

一种新的趋势正在形成,外资银行也从中嗅到了某种商机——一些美国银行开始接受外国人贷款。美国咨询管理公司Sino American Insight首席顾问赵桐对经济观察报介绍道,目前,华美银行、汇丰银行、花旗银行、美国中国信托银行及部分美国本地银行可以接受中国人的房贷申请,就效率而言,小银行或者当地银行的效率会更高一点。

海外购房的主要群体有哪些,他们的需求又是什么?赵桐介绍道,来办理贷款业务买房的人大多是外企高管出身,或者拥有海外项目、留学经历、移民意向等,已经拥有海外账户,并对于该业务有一定了解。他们大发时时彩邀请码的目标是在100平方米左右的房屋,价格按地段分约30-50万美元不等。

同中国一样,用租金偿还贷款是一部分投资国外房产买家的选择。居外网中国区业务总监、美国持牌经纪人吴光慧介绍道,一般来说,能申请到银行贷款的海外买房者只需要准备首付,在房屋成交后,需要每月偿还的房贷部分可以通过获得租金来抵扣。据她估算,美国目前住房投资回报率约在4%~8%之间,部分二手独立屋带租约的回报可达10%以上。“越是好的区域,房价越高,回报率就相对低”。

即便如此,为了规避风险,“杠杆”门槛也比较高。赵桐对经济观察报介绍道,绝大部分的银行要求外国购房者的首付比例在40%以上,利率也会比绿卡持有者的要高1到1.5个百分点。提出贷款申请的外国买房者,需要提供至少未来18个月的月供存款证明,在贷款银行开户并将该银行的账号设置为自动还款账户。除此之外,贷款人还需提供过去三年的就职收入证明,首付款来源可追溯,贷款额度月供不超过家庭收入的33%。

对于那些有充足资金的购房者来说,一种规避外汇管制的方式是,以美国公司的名义购房。这种方式下,资金转移方便,根本不用受外汇限额数量的限制。比如此前有相关媒体报道,乐视控股控制人贾跃亭在美国洛杉矶南部小镇拥有的5套豪宅(每套豪宅估值目前均在800万美元以上),就是以乐视汽车生态美国洛杉矶驻美办兼接待办的名义陆续购买的。

用全款购房后,可以做抵押贷款和套现。吴光慧介绍道,这对那些买房时因为时间仓促、用现金抢房的客人,是一个不错的选择。

一些地下渠道的灰色换汇方式依然存在。如果实在走投无路,地下钱庄是换汇者心照不宣的途径之一。换汇者们往往对有关地下钱庄的具体操作讳莫如深,但听闻,有一些人成功通过这种方式换到了美元。

买房资金的出口多种多样,一位不愿透露姓名的购房者告诉经济观察报,在买房过程中还有通过出售比特币和钻石来“倒檀蠓⑹笔辈适悄目钡内”美元的传闻。

但无论以什么形式购房,都足以看到中国人的购买力。据美国房地产经纪人协会《报告》,作为美国外国人购房主力的中国人,2016年4月~2017年3月的购房总成交额达317亿美元(约合2140亿元人民币),比上年的273亿美元上升了16%,也超过前年的286亿美元,创下历史新高;购房数量也超过4万套,在2016年回落后再次冲击历史最高点。

热度再创新高

“前两年犹豫不决的中国购房者已经开始出手了。”这是赵桐最为直观的感受。一套200平的二手房,在2014年定价为40万美元,如今已经涨到了80万美元。去年、前年、甚至更早以前,还在持观望态度的客户就已经开始陆续换汇转移到美国。而现在,对于中国购房者的贷款业务进入了旺季,这也意味着,中国在美国购房的热度正随着夏季的到来而逐渐回升。

丁零已经下定决心怪厍焓笔辈蚀蠓⒑买第二套房产了,这个愿景将在他拿到绿卡后开始兑现。为了筹钱,他决定将位于上海市中心的一处小房子卖掉,卖掉房产的钱将被作为用来购置美国房产的首付款支付。根据当地规定,绿卡持有者只需要30%的首付,剩余的部分用贷款解决,他的打算是房子不住的时候可以租出去,用以偿还房贷。

丁零的直观感受是,对于美国房产的关注,近期正在升温。为此,他在喜马拉雅电檀蠓⑹笔辈事┒川做主播,并将在美国的生活经历、签证申请、投资等信息进行分享,这位“上海小克勒”目前已拥有12.6万次的播放量。在电台上,很多在美国已经购置房产或者即将购置房产的朋友因此与之结缘,甚至成为了邻居。他对经济观察报说,关于美国房产类的话题,播放量往往会比较高。

丁零有几个朋友,近期也在相继买房,大多采用了全款购买的方式。这些人的年龄段主要以70到80年代为主,有年收入30、40万人民币的外资银行高管,拿荡蠓⑹笔辈嗜砑绿卡后在洛杉矶的明星小区购置了60万美元的山景房;有做不锈钢贸易的南通私营业主,年薪百万以上;有背景神秘的国企合伙方生意人,一次性付款,以99万美元的价格入手了270平的6室别墅,全家人都住进去了。

吴光慧也对经济观察报介绍道,目前面向中国买家的客服群大约有40人,而这个群还在不停扩大。在该网站上,每月有来自中国和世界各地的2百多万人查询250万条分布在89个国家的挂牌房源。其中来自美国几大房地产公司提供的挂牌房源就有180条之多。

在中国的假期∑平獯蠓⑹笔辈湿—尤其是暑期,是邹子捷(Becco Zou)最为忙碌的时候。这位就职于巴菲特旗下伯克希尔·哈撒韦公司房地产服务公司(Berkshire Hathaway HomeServices)、业务能力处于该公司全国系统顶尖1%的经纪人,也感受到了中国人购房的热度。这位保持了多次月销售量排名第一的经纪人告诉经济观察报,在她接待的上百个客户中,八成以上都是中国人。西雅图地区高科技行业的白领和执蠓⑹笔辈视槔制教ㄐ国新移民一直是她的主要客户。新的趋势是,中国投资者也成了她的常客。

“前年的时候,10个购房者中有7、8个用于自住;而今年,10个中只有一半用于自住了。”邹子捷告诉经济观察报,另外一半则多为投资,一些还未移民过来的购房者会采用出租的方式,以赚取租金。

关于在美国买房的目的和用途,前述《报告》数据显示,39%的中国购房者在美国的首套房,是为了自住;另有39%是为了度假和住宅投资;还有8%是为了孩子上学。

吴帆的女儿目前正在西雅图的华盛大发时时彩开奖直播顿大学读本科,他对经济观察报说,买房更多的是为了让孩子住得方便,将来在美国工作也有个家,为此,他把一套北京的房产卖掉了。此外,相较于美国其他州,西雅图离中国比较近,10个多小时的飞机即可到达,气候非常宜居,这些成为他选择西雅图的原因。

洛杉矶、旧金山、西雅图等一直是较受中国买家欢迎的城市。据居外网数据显示,今年中国买家的咨询与访问量稍有手机上的亿佰彩票大发时时彩向前5大华人购房目标城市集中的趋势,说明华人买家在把目光放到其他中小城市时,没有放弃传统的目标地。

吴光慧介绍道,随着中产阶级出海买房增多,新增的人气聚集在腹地广阔的佛罗里达州、德州等,有些房屋的价格在20万美元左右;此外,加州的房子约30几万美元;洛杉矶近郊则可以用50万美元拿下。吴光慧说,中国买家亲睐的房价也呈下调趋势,比较居外网上对美国房源询盘价格的中位数,2017年较去年下降15%。50万美元以下的房源咨询量上升,高于此价的房接受的咨询量下降了1-2%。

经济观察报采访的多位购房者表示,地理位大发时时彩可以作弊置是最需要考虑的因素。购房者们关注交通便利、安全性高的街区、教育优质的学区。

买家隐忧

“买房的人通常有一种梦想,希望有崭新、宽敞、明亮的别墅洋房。”吴光慧说,但同时,无论在何处购置房产都需要理性。

2016年,美国一家房产经纪公司将前总统里根的加州故居在居外网上挂牌。这个总价20,096万人民币,室内外总面积3717平方米的7卧10卫“湖畔白宫”至今还挂在网站上等待有缘人。

“在贷款方面,银行不太喜欢超豪宅。”赵桐介绍道,600、700万美元的大户型难以拿到贷款。相比而言,50万美元左右(约337万人民币)的投资自住两用房,则是购房者和银行都青睐的类型。

赵桐告诉经济观察报,美国买房的流程和中国不同,一般是先选房,实地看房找到心仪的房屋后,先向银行申请贷款预批,拿到银行的贷款预批信后,才会进入签署合同和交房环节。之后再进入正式的贷款审批阶段,买房者须在购房合约贷款保护期内获准贷款。而一些人连银行的贷款预批信都拿不到。

对吴帆来说,全款是迫不得已。他本想贷款但却无奈申请不到。由于工作在国内,没有美国的收入和消费记录,社会信用为0,根本国家允许大发时时彩吗无法向银行申请正常利息的贷款。吴光慧介绍道,海外投资者在美国买房贷款很困难,不但要求有良好的个人信用,还能有充足的资泊蠓⒉势狈址质笔辈竖证明,审核手续也特别复杂,远远不如全款购房方便快捷。所以,在买房前“做好准备”是非常重要的。

即使有部分银行可以提供贷款,但难度依然存在。当地卖家西蒙斯从自身经历来看,认为可选择的银行依然比较少。美国一些大银行都关闭了这个口子(向外国购房者放贷),也是变相控制外国人买房,以避免他们炒高当地房价。

吴光慧认为,如果美国进一步加息,选择贷款买房的人数比来蠓⑹笔辈?彩种61嵯陆担泄悍空咭不峥悸窃跹纤恪5跃蟛糠置拦艏依此担钕纸鹬Ц兑廊皇亲钍芑队姆绞健Ⅻ/p>

一位购房者通过搜房网在美国花27766美元买的土地,交付时却被“掉包”成评估价不到2300美元的土地。吴光慧对此表示,海外购房复杂程度比较高,国人海外购房需要转换勾蠓⑹笔辈使俜酵菌内消费习惯,将交易留给专业的经纪人和律师处理,同时也要购买产权保险,一旦产生纠纷,可以向相关政府监管机构做出投诉或在法院立案。

经济观察报采访的多位业内人士呼吁中国购房客,要相信专业人士,走正规渠道,避免海外投资成本过高。

(应被采访者要求 丁零、吴帆均为化名)

责任编辑:刘光博


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